Confira o que o engenheiro, perito e gestor de obras Harro Zwiener diz sobre o assunto.
por CONASI - 19/02/2019
Você sabia que seu condomínio precisa ter laudos técnicos?
Para esclarecer sobre esse tema a CONASI entrevista o engenheiro, perito e gestor de obras Harro Zwiener, da Harro Consulting Ltda
O dia a dia da gestão operacional de condomínios exige muito mais profissionalismo do que se acredita. É necessário que o gestor predial esteja sempre atento as vistorias e perícias necessárias para a manutenção da construção. É papel do gestor entender a importância desses laudos e realizar todas as vistorias periódicas necessária para atestar a integridade dos equipamentos desde os itens que compõem as exigências para e normas contra incêndio, de elevadores e cuidar da manutenção preventiva amenizando riscos. Os cuidados devem ser providenciados principalmente porque o gestor responde civil e criminalmente por qualquer negligência nesses laudos. Para ajudar a esclarecer sobre esse tema a CONASI entrevista o engenheiro, perito e gestor de obras Harro Zwiener.
CONASI – Quais laudos os condomínios devem ter obrigatoriamente?
Harro Zwiener: O síndico gestor deve ficar atento a Norma Brasileira da ABNT, NBR 5419, Laudo de Para Raios (SPDA) que diz que:
6.3 Periocidade das inspeções
6.3.1 Uma inspeção visual do SPDA deve ser efetuada anualmente.
6.3.2 Inspeções completas conforme 6.1 devem ser efetuadas periodicamente em intervalos de:
a) 5 anos, para estruturas destinadas a fins residenciais, comerciais, administrativos, agrícolas ou industriais, excetuando-se áreas classificadas com risco de incêndio ou explosão;
c) 1 ano, para estruturas contendo munição ou explosivos, ou em locais expostos à corrosão atmosférica severa (regiões litorâneas, ambientes industriais com atmosfera agressiva, etc.)
Laudo de inspeção predial, dependendo da legislação Municipal e estadual. (Ainda não é obrigatória em todos os municípios brasileiros), porém é altamente recomendável que seja feita anualmente.
Existem outras documentações obrigatórias como Vistoria dos Bombeiros e PPRA. Por exemplo.
CONASI – Qual a diferença nos termos vistoria, relatório técnico, perícia, laudo e inspeção, que dicas podemos dar para o síndico não cair em arapucas.
Harro Zwiener: A Vistoria, é o processo de constatação, no local, do estado aparente de desempenho da edificação, na ocasião da vistoria. A vistoria é somente a primeira etapa do processo, ela implica na coleta de informações. Normalmente a vistoria é acompanhada, no mínimo, de tomadas fotográficas.
Já um relatório técnico, é um documento que simplesmente relata, tecnicamente as condições encontradas no imóvel objeto da vistoria, sem maiores avaliações ou análises das condições de desempenho.
A Perícia é a atividade desenvolvida por um profissional especializado para tal. Geralmente esse termo é utilizado em litígios e processos. A perícia deve vir acompanhada de análise de valores, referencias técnicas para embasarem as afirmações, provas fotográficas e outras evidências técnicas quando for o caso.
Inspeção predial é o processo de avaliação, das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas, na data da vistoria. A inspeção predial pode ser desenvolvida em três níveis distintos conforme seu grau de complexidade. Nível I, II ou III
A principal recomendação aos síndicos é a solicitação de INSPEÇÃO PREDIAL, regularmente, acompanhados da entrega de um LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL, em que o Engenheiro relate tecnicamente o nível de desempenho de cada um dos sistemas da construção. O Laudo deve vir acompanhado de relatório fotográfico e de outras provas, dependendo da necessidade.
CONASI – Como são feitos esses laudos e qual a finalidade?
Harro Zwiener: A finalidade dos laudos é a de esclarecer a qualquer leitor, as condições de desempenho de cada um dos sistemas da edificação. Os laudos são o resultado de todo um trabalho de inspeção, pesquisa, análise e argumentação técnica. O laudo deve vir acompanhado de arquivo fotográfico e normalmente é entregue ao síndico em forma de arquivo eletrônico ou em forma impressa. Deve conter, no mínimo a descrição das patologias encontradas em cada um dos sistemas da edificação, seu grau de criticidade, fotos evidenciando e, se necessário solicitação de exames laboratoriais complementares. Deve vir acompanhado da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) recolhida junto ao CREA local.
CONASI – Todas as obras realizadas pelos condomínios necessitam de laudo? Quem é o profissional que é responsável por esse laudo?
Harro Zwiener: Qualquer obra realizada em condomínios deve ser r executada por um responsável técnico devidamente qualificado e com registro no CREA ou CAU. As obras, até mesmo nas unidades privativas, obrigatoriamente seguem a mesma regra conforme a NBR 16.280 da ABNT. Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.
CONASI – De quanto em quanto tempo é necessário realizar perícia no condomínio?
Harro Zwiener: Recomenda-se uma inspeção predial anual, para embasar o plano de manutenção do condomínio, que permite definir as prioridades de acordo com a criticidade das patologias identificadas, para a elaboração do orçamento anual ou plurianual do condomínio.
Harro Zwiener
Engenheiro civil formado pela UFPr, especialista em Engenharia Civil e Gestão de Obra, atuante no segmento condominial