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No uso misto, síndico único deve responder pelo condomínio como um todo


Da mesma forma como acontece nas unidades residenciais, os espaços não residenciais comercializados junto aos empreendimentos mistos também são autônomos, ou seja, apresentam matrículas individualizadas. Sendo assim, em um condomínio misto, de uso comercial e residencial, serão proprietários todos aqueles que obtiveram as unidades em compra junto à Construtora, independente de sua finalidade.


Mas não há necessidade de um síndico específico para cada tipo de uso num condomínio misto. Em geral, as Convenções de condomínios estipulam que o corpo diretivo deve contar apenas com um síndico, o qual responderá cível e criminalmente pelo condomínio como um todo.


O condomínio misto deve ser regido por uma única Convenção, que poderá abordar as diferentes regras a serem cumpridas nos espaços destinados ao uso residencial e ao uso comercial. Normalmente, as regras direcionadas às diferentes partes são divididas em capítulos diferenciados.



As propriedades comerciais devem observar e obedecer a Convenção Condominial e o Regimento Interno. Importante ressaltar que esses dois diplomas em um condomínio misto devem ser bem elaborados, visando apontar todas as situações possíveis e imagináveis, para que, assim, sejam evitados constrangimentos e situações delicadas. De maneira geral, quanto mais específicos forem esses instrumentos, menos conflito haverá.


No tocante ao Regimento Interno, pelo fato da sua natureza ser mais específica do que a Convenção Condominial, existem condomínios que mantém vários regimentos internos, como, por exemplo: para o uso do salão de festas; outro com normas para uso da piscina; outro que trata do uso da área comercial; e outro ainda que aborda o uso da área residencial.


Já as prestações de contas devem ser feitas em conjunto, ou seja, em uma mesma conta. Isso porque, existem despesas ordinárias que tanto as unidades residenciais quanto as não residenciais participam, como é o caso do seguro da edificação, energia elétrica do condomínio como um todo, porteiros, limpeza, elevadores, dentre muitas outras. Lembrando que, além das despesas ordinárias, existem as extraordinárias, em relação às quais normalmente também todos participam.


Como fica o rateio?

Por fim, quanto ao rateio, observamos dois tipos de despesas em um condomínio: as ordinárias e as extraordinárias. Há uma ideia errônea de que as unidades comerciais não participam do rateio das despesas ordinárias e somente das extraordinárias. Acreditamos que essa teoria não merece prevalecer, visto que as unidades comerciais integram o condomínio como um todo.


Na verdade, para saber ao certo qual é a participação das unidades comerciais nos rateios do condomínio, precisaremos verificar o que dispõe a Convenção do Condomínio, por isso que uma Convenção bem elaborada ajuda a resolver certos problemas. Neste caso, também será importante analisar o que dispõe o Auto de Especificação do Condomínio para saber como a parte comercial está enquadrada e qual é a sua participação.


Somente a título de fundamentação da corrente de que as unidades comerciais participam do rateio, trago como exemplo alguns benefícios que as unidades comerciais obtêm por simplesmente fazer parte do condomínio: este mantém a limpeza, segurança, manutenção de elevadores, seguro da edificação, dentre diversas outras situações que beneficiam tanto as unidades comerciais quanto as não comerciais.



Thiago Natalio

Advogado Sócio da Natalio de Souza Advogados, professor, articulista e palestrante, colunista de diversos Jornais e Revistas, Consultor na área condominial; Membro Efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial de São Paulo; Tutor de Direito Imobiliário da Comissão da Jovem Advocacia da OAB SP; Graduado pela Universidade São Judas Tadeu; Pós-Graduando em Direito Imobiliário, em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho pela Escola Paulista de Direito.